Noodplan ontwikkelaars roept vragen op

Als het aan de ontwikkelaars ligt worden gemeenten terughoudend bij het aansturen van de woningbouwproductie, krijgen burgers tijdelijk minder mogelijkheden voor bezwaar en legt het Rijk aan de Randstadprovincies en grote steden prestatieafspraken voor de woningbouw op.

Woensdag bepleitte de NEPROM namens de ontwikkelaars een noodplan om de woningbouw te temporiseren met elf vrij radicale maatregelen. De smeekbede is gericht aan de politieke partijen, die overigens op het punt staan op zomerreces te gaan. Er worden te weinig woningen gebouwd om aan de toegenomen vraag te voldoen, stellen de ontwikkelaars.

‘De burger en het recht worden vaak als belemmering gezien.’

In de ogen van de ontwikkelaars is vooral het gebrek aan nieuwbouwlocaties de grote boosdoener. Zij verwachten ook de komende jaren geen substantieel hogere aantallen nieuwbouwwoningen omdat het aantal verleende bouwvergunningen in datzelfde jaar 2016 met 53.000 nog steeds veel te laag ligt.

Onjuiste aannames

Bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam Johan Conijn gelooft niet dat er een belemmering zit bij het proces van vergunningverlening. ‘Ik denk dat het inderdaad te maken heeft met een gebrek aan bouwlocaties. Bij de gemeenten is te weinig urgentie voor het woningtekort. Amsterdam en Utrecht zijn dan wel aan het opschalen, maar je kunt er zeker van zijn dat er een olievlekwerking gaat optreden naar andere delen van het land. Dat is al zichtbaar.’

‘De woningmarkt is een voorraadmarkt. Prijzen worden bepaald door de bestaande voorraad.'

Edwin Buitelaar, onderzoeker van grond- en vastgoedontwikkeling bij het PBL en bijzonder hoogleraar aan de Universiteit Utrecht, vindt dat de ontwikkelaars heel eenzijdig de kern van het probleem bij de overheid leggen. ‘Voor een vergunning heb je niet alleen een verlener nodig, ook een aanvrager. Dit hele stuk zegt niets over eventuele problemen die spelen bij bouwers en ontwikkelaars. Ze steken nergens de hand in eigen boezem.

Ontwikkelaars kampen met het probleem dat banken veel terughoudender zijn geworden met het verstrekken van leningen voor projectontwikkeling. Bovendien zijn er nog de nodige locaties in ontwikkeling die door de crisis vertraging hebben opgelopen. Er was daar veel vraaguitval, vooral bij winkels en kantoren, die bij veel projecten een belangrijke drager voor de exploitatie zijn. Er moest worden herschikt, waarbij het de vraag is of je dan nog wel de opbrengst krijgt om de kosten te kunnen dekken en voldoende winstgevend te zijn.’

Dan is er nog de claim van de NEPROM dat het geringe bouwtempo de prijzen opdrijft. Pertinent onjuist, stelt Buitelaar. ‘De woningmarkt is een voorraadmarkt. Prijzen worden bepaald door de bestaande voorraad, daar heeft nieuwbouw nauwelijks effect op, zeker niet op korte termijn. Bovendien is er vooral een aantal factoren aan de vraagkant van groot belang voor de prijsopdrijving, met name in de stad: lage rente, economische groei, trek naar de stad.’

Ingrijpen van het Rijk

Volgens NEPROM-voorzitter Bart van Breukelen is de nood zo hoog dat het Rijk in moet grijpen: ‘We zouden graag meer woningen bouwen, maar we hebben gewoon te weinig nieuwbouwlocaties.’

De maatregelen die de NEPROM voorstelt zijn radicaal. Zo moet het Rijk de regie over de woningmarkt weer over nemen en ervoor zorgen dat grote locaties als Rijnenburg bij Utrecht, de Zuidplaspolder ten westen van Gouda en Vliegveld Valkenburg boven Wassenaar nu snel tot ontwikkeling komen. Gemeenten moeten zich terughouden opstellen en de Ladder voor duurzame verstedelijking moet tijdelijk buiten werking worden gesteld voor woningbouw, net als de gemeentelijke bezwaarschriftprocedure met betrekking tot planologische besluiten.

Buitelaar: ‘De ladder staat noodzakelijke en goede plannen écht niet in de weg. Je moet een behoefte kunnen aantonen, en uit de jurisprudentie blijkt dat dat niet alleen een kwantitatief verhaal is. Ik kan mij niet voorstellen dat noodzakelijke en gewenste plannen door die Ladder sneuvelen.’

‘Het buiten werking stellen van gemeentelijk bezwaarprocedures resulteert alleen maar in méér zaken bij de Afdeling Beroep en Bezwaar van de Raad van State. Dat hebben we ook gezien bij de nieuwe Wet ruimtelijke ordening toen de goedkeuring van het bestemmingsplan door de provincie werd geschrapt. Er kwamen in één keer veel meer zaken bij de Afdeling.’

Aandacht voor de bouwcapaciteit

Ook bijzonder hoogleraar Johan Conijn denkt dat niet de Ladder het probleem is. En hij zou heel terughoudend zijn met het opschorten van democratische instrumenten. ‘De burger en het recht worden vaak als belemmering gezien. Nederland is inderdaad berucht vanwege de hele lange procedures. Ik begrijp goed dat je bekijkt waar je die kunt versnellen, maar we moeten het maatschappelijk belang van beroepsmogelijkheden en bezwaarprocedures wel zorgvuldig voor ogen houden.’

Conijn mist in de noodoproep van de NEPROM aandacht voor de bouwcapaciteit als tweede grote bottleneck, naast het gebrek aan bouwlocaties. ‘Deze week is er weer een bericht over het gebrek aan heipalen. Het illustreert een tekort aan bouwcapaciteit als gevolg van de kaalslag bij bouwbedrijven tijdens de crisis, waardoor de bouwkosten sterk stijgen en je geen eens aan de slag kunt als er meer locaties komen.’

Hij verbaast zich verder over de oproep voor subsidie van het Rijk om de onrendabele top te financieren. ‘Je zou toch denken dat met de enorm gestegen huizenprijzen er voldoende dekking komt voor exploitaties. We hebben slechte ervaringen met subsidies, die drijven de prijzen alleen maar verder op.’ Wel is hij het eens met de ontwikkelaars dat gemeenten zich nu niet ineens vol moeten gaan bemoeien met de woningmarkt. ‘Je ziet her en der dat ze bezig zijn om het middensegment in de huursector sterk te reguleren en zelfs te subsidiëren. Ik vind dat zorgelijk, want dat leidt tot minder in plaats van meer productie. Met alle goede bedoelingen, maar voor nieuwbouw is het geen heilzame ontwikkeling We hebben heel veel leergeld betaald met een sterk gereguleerde en gesubsidieerde woningmarkt. Dat remt de productie en leidt tot grotere tekorten.’